выйти

АН ГорАН

г. Норильск, ул.Мира д.5 офис 1

(3919) 415594, 387983

e-mail: goranovna@mail.ru

8 (3919) 41-55-94,

8 (3919) 38-79-83

Image not available
Image not available

США

Image not available
Image not available

США

Image not available
Image not available

США


Страны

4Австрия
Визовый режим
4Каталог
О стране
Процедура покупки
1Андорра
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Белоруссия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
9Болгария
Визовый режим
9Каталог
О стране
Процедура покупки
1Великобритания
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
19Венгрия
Визовый режим
19Каталог
О стране
Процедура покупки
2Германия
Визовый режим
2Каталог
О стране
Процедура покупки
69Греция
Визовый режим
69Каталог
О стране
Процедура покупки
1Доминиканская Республика
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Израиль
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
23Испания
Визовый режим
23Каталог
О стране
Процедура покупки
1Италия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Канада
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
18Кипр
Визовый режим
18Каталог
О стране
Процедура покупки
16Латвия
Визовый режим
16Каталог
О стране
Процедура покупки
1Литва
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Марокко
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1ОАЭ
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Португалия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Сингапур
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Словакия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
3США
Визовый режим
3Каталог
О стране
Процедура покупки
18Тайланд
Визовый режим
18Каталог
О стране
Процедура покупки
7Турция
Визовый режим
7Каталог
О стране
Процедура покупки
1Финляндия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
18Франция
Визовый режим
18Каталог
О стране
Процедура покупки
30Хорватия
Визовый режим
30Каталог
О стране
Процедура покупки
1Черногория
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Чехия
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Швейцария
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Швеция
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
1Эстония
Визовый режим
1Каталог
О стране
Процедура покупки
http://mir.norilskgarant.ru/images/com_adsmanager/categories/131cat_t.pngПроцедура покупки

Процедура приобретения недвижимости в США иностранцами.

Рынок недвижимости Соединенных Штатов Америки первым принял на себя удар мирового финансового кризиса. Проблемы, связанные с ипотечным кредитованием (а большинство сделок совершалось именно с помощью заемных банковских средств) буквально обрушили цены на жилье. Закон экономики: чем меньше денег приходит на рынок, то есть чем меньше спрос, тем ниже стоимость предлагаемого товара. Буквально за несколько лет мы наблюдали 30-40 % снижение практически по всем предложениям недвижимого имущества. Что же происходит сейчас и каковы перспективы на ближайшее будущее? Чего ждать российским покупателям, и каковы условия приобретения квартир, домов и земельных участков иностранцами? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Прежде всего, отметим, что никаких ограничений для покупки недвижимости в США для иностранных граждан (нерезидентов) не имеется. Было бы странно, если бы они появились именно сейчас, когда американское правительство заинтересовано в привлечении дополнительных инвестиций в страну. Вам для покупки понадобится действующий заграничный (или внутренний российский при покупке дистанционной, о которой мы поговорим чуть позже) паспорт и собственно денежные средства, а так же расчетный счет с которого эти средства Вы будете переводить. Приобретение можно оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Сам предварительный выбор недвижимости тоже не представляет большой сложности, благодаря Интернету, как в его российской, так и в американской части, представителям американских компаний в России, различным специализированным печатным изданиям, найти подходящий Вам объект можно в достаточно короткие сроки. И здесь возникает первый вопрос, с какой компанией или частным риэлтором работать, как и на каких условиях совершать сделку?

Вопрос о целях приобретения я здесь сознательно опускаю, при здравом рассуждении их могут быть только две, либо недвижимость нужна для проживания (временного или постоянного, в настоящем или будущем), либо для получения рентного дохода или прибыли от дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Особенность США состоит в том, что каждый штат имеет свое законодательство, свою налоговую систему и свою процедуру лицензирования риэлтерской деятельности. Соответственно, риэлтор (они подразделяются на брокеров – руководителей компаний, подписывающих договоры, несущих всю полноту ответственности за деятельность фирмы и агентов) работающий скажем в Чикаго (штат Иллинойс), не может продать Вам недвижимость в Майами (штат Флорида), если не получил лицензии сразу в двух штатах одновременно (что бывает крайне редко). При этом один человек в одном штате может иметь несколько лицензий и как практикующий агент по недвижимости и как ипотечный брокер и заниматься, в том числе и деятельностью связанной с получением кредитов от банковских учреждений.

Для получения лицензии нужно сдавать специальный экзамен, который содержит около 600 вопросов для брокера и около 300 для агента, что говорит о серьезности этого испытания. Сдать его довольно трудно и полученной лицензией местные специалисты очень дорожат, так как получить ее вновь при аннулировании невозможно. А за работу без лицензии предусмотрена уголовная ответственность. В связи с вышесказанным не могут не настораживать встречающиеся предложения, как от российских, так и от американских компаний, организованных нашими бывшими соотечественниками и частных лиц примерно такого плана: «Найдем любую недвижимость в любом штате США». Очевидно, что за броским рекламным слоганом скрывается или незнание американской риэлтерской практики, построенной в основном по принципу работы только в своем штате (что уже очень плохо для клиента, попадающего в руки непрофессионалов) .

Дистанционная или удаленная продажа. К этому способу приобретения собственности вынуждены прибегать люди по той или иной причине не имеющие возможности въехать на территорию США (известны трудности с получением американской визы и это касается не только россиян). Если другого выхода нет, этот способ тоже возможен. Для осуществления своего намерения Вам понадобиться доверенность, выписанная на американского риэлтора, который будет курировать сделку. Выдается она в посольстве (консульстве) США в России, в соответствии с данными которые Вам перешлет заокеанский специалист. Деньги по сделке Вам придется отправить на специальный трастовый счет, с которого они перейдут по ее завершении продавцу объекта недвижимости. Благодаря развитию современных информационных технологий, Вы сможете на специальном сайте посмотреть данные о регистрации права собственности на Ваше имя, а само свидетельство Вам перешлют по почте. Для собственного спокойствия нелишним будет поинтересоваться номером лицензии агента, его членством в Национальной ассоциации риэлторов (НАР), общественной организации, осуществляющей контроль за соблюдением стандартов работы своих членов, в которой состоят 95 % всех риэлторов США, опытом работы на рынке. Ведь в дальнейшем Вам скорее всего именно через этого человека придется или сдавать свою собственность в аренду или поручать ему присматривать за ней, решать все возникающие вопросы с местными властями, оплачивать счета, налоги и так далее. И все таки покупка на расстоянии пока широкого распространения не получила, поэтому рассмотрим вариант более стандартный, при которым Вы прилетели в США и выбрали наиболее понравившийся Вам вариант. Какова же процедура оформления прав собственности на нового владельца?

Когда Вы выразили свое согласие на покупку брокер, который предлагал Вам объект недвижимости готовит типовой договор, содержащий сведения о приобретаемой недвижимости и предложение о цене сделки. Форма данной бумаги различается в зависимости от штата, но суть примерно одинакова. Вы ставите на документе свою подпись, и он отправляется продавцу. Когда получено его согласие, можно заключать непосредственно договор купли-продажи ( Real Estate Purchase contract). На этом этапе появляется титульная компания ((Title Company), осуществляющая юридический контроль за ходом проведения сделки, заверение всех документов и выполняющая функции депозитария. На ее счет Вами вносится задаток в размере от 1 до 5 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Эта же фирма оформляет обязательный страховой полис на недвижимость (Title insurance). Ваш риэлтор до сделки так же должен проверить юридическую чистоту объекта, наличие любых обременений, включая и невыплаченные ипотечные кредиты. Эта процедура называется Title Search.

Все вышеперечисленное входит в стоимость недвижимости и оплачивается обычно продавцом. Рекомендуется до сделки заказать и проверку текущего состояния дома или квартиры (Physical Inspection) у лицензированного специалиста. Помимо состояния электропроводки, сантехники и т.д. в южных штатах актуальна проверка на пораженность здания термитами. Это обойдется Вам в лишних 300 - 500 долларов. Однако эти расходы безусловно оправданны. Вы несете так же затраты в размере до 2 % (сумма зависит от штата) стоимости недвижимого имущества на судебные издержки (в некоторых штатах право собственности регистрируется в суде), пошлины, реестровые платежи, общую страховку. Эта юридическая процедура называется Closing Costs. По завершении сделки – поступлении последнего платежа в титульную компанию Вы получаете в присутствии нотариуса свидетельство на право собственности, именуемое дид (Warranty Deed). Ваша собственность будет зарегистрирована в реестре недвижимости (property public records) административного округа (county) по месту расположения квартиры, дома или земельного участка. Из этого реестра можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, дате ее приобретения, цене покупки, точной площади, а также о наличии возможной задолженности владельца.

Вся выше обозначенная процедура занимает от месяца до полутора. После того, как Вы стали полноправным собственником ежегодно до 1 апреля следующего года на Вас налагается обязанность по уплате налога на недвижимость, который становится известен 1 ноября года текущего и в среднем равен 1,5-2,5 % от стоимости недвижимого имущества. Данная стоимость определяется специальным оценщиком, нанимаемым местной администрацией и имеет наименование assessed value. Зачастую она ниже рыночной, так как оценка производится не каждый год. В некоторых жилых комплексах так же существуют обязательные ежемесячные платежи, которые включают в себя вывоз мусора, уборку, страховку, плату за пользование услугами, такими как посещение бассейна, парковка, охрана, благоустройство территории. В домах-кондоминиумах (квартиры в них обозначаются как Kondo) эти платежи называются maintenance fees, а в клубных поселках - homeowners association fees. Платежи эти тем выше, чем в более престижном месте расположено Ваше жилье. В частных домах оплата за коммунальные услуги производится на основании показаний счетчиков.

В случае, если Вы намереваетесь получить кредит в американском банке, то Вам необходимо сдав туда все необходимые документы, список которых был в последнее время значительно расширен, (понадобятся справка с места работы об уровне заработной платы, выписка с Вашего банковского счета, сведения о уже имеющейся в собственности недвижимости и т.д.) ожидать положительного решения, которое подтверждается Commitment Letter – документом, утверждающим сумму кредитных средств банком выделяемых. Однако в связи с кризисом получить кредит для нерезидентов – сложная задача, так как в настоящий момент у банковских структур скопилось много нереализованных активов изъятых у заемщиков не сумевших выплатить ипотеку и к каждому новому заявителю предъявляются очень строгие требования. Если же Вам повезло, придется внести сразу от 30 до 50 % стоимости объекта и на оставшуюся часть получить кредит под 6-8 % годовых. Такова вкратце схема приобретения недвижимости в США иностранными гражданами.

Каковы же перспективы рынка? Что его ждет в обозримом будущем? Американские риэлторы, с которыми я беседовал, в один голос говорят о том, что ценовое дно еще не достигнуто и цены имеют тенденцию к небольшому снижению, оговоримся сразу, что этот процесс неоднороден и в некоторых штатах они понемногу начинают расти. В том же штате Флорида, который лидирует среди российских покупателей по популярности среди всех остальных штатов США, появляются дома стоимостью от 10000 долларов. Понятно, что это недвижимость небольшой площади и практически без удобств, но сам процесс является показательным. Однако ожидать нового грандиозного обвала цен уже не стоит и необходимо быть реалистами, квартира в деловой части Нью-Йорка не может стоить 100000 долларов и надеяться на появление таких вариантов бесполезно. А вот купить те апартаменты, которые ранее стоили 400-500000 долларов за 200-250000 вполне возможно. Поэтому именно сейчас есть все шансы приобрести недвижимость высокого качества за очень разумную стоимость, так как рост уровня цен прогнозируется уже в течение ближайших нескольких лет. И об этом тоже говорят все специалисты. Этот процесс неизбежен, так как за спадом всегда следует подъем.

Такова логика истории на протяжении многих столетий и рынка недвижимости, как составной части мировой экономической системы. Именно по этой причине интересны для вложений именно те штаты США, где недвижимость упала в цене более всего, в частности Флорида, имеющая наивысший потенциал для роста в ближайшее время. Насколько рынок неравномерен можно судить хотя бы по разнице в стоимости однотипного дома с четырьмя спальнями и двумя ванными в местечке Ньюпорт Бич (Калифорния) – 1,8 млн. долларов и в Детройте – 68000 долларов, при средней стоимости по США – 353000 долларов. Для инвесторов не боящихся вкладывать деньги в потенциально интересные и прибыльные проекты в настоящий момент сложилась благоприятная ситуация, позволяющая сделать выбор из множества предлагаемых вариантов. То же самое касается и людей, думающих о переезде в США на постоянное место жительства. Сейчас они с наибольшей вероятностью могут найти «дом своей мечты» о котором ранее они даже не задумывались всерьез, ввиду отсутствия достаточных денежных средств для такого приобретения. Главное – не упустить момент подъема рынка, когда сверхосторожность может обернуться разочарованием от того, что Ваши планы не осуществились и кто-то другой успел получить прибыль и стать владельцем качественной собственности с хорошей перспективой инвестиционного роста. Безусловно, не нужно совершать покупку необдуманно, но я надеюсь, что некоторые рекомендации, касающиеся безопасности и других аспектов процедуры оформления прав собственности на недвижимость США, изложенные в данной статье, помогут Вам сделать выбор и главное не пожалеть о нем в дальнейшем.

Нет объявлений